L’expropriation pour cause d’utilité publique est une spécialité du cabinet JORION AVOCATS. Il offre une prise en charge complète. Il intervient en fixation de prix devant le juge judiciaire et en contestation de différentes décisions devant le juge administratif.

Le cabinet assiste aussi ses clients en cas de négociation entre l’expropriant et l’exproprié.

 

QU’EST-CE QUE L’EXPROPRIATION ?

L’expropriation est la possibilité pour l’expropriant, qui peut-être une personne publique (l’Etat, une collectivité territoriale telle une commune, un établissement public) et parfois une personne privée, d’acquérir un bien alors que son propriétaire n’en est pas vendeur.

La grande différence avec le droit de préemption est que le propriétaire exproprié ne souhaite pas vendre son bien. Ce n’est donc pas une technique de substitution d’un acquéreur à un autre, mais une technique d’appropriation forcée d’un bien.

L’expropriation est toujours décidée par l’Etat. Contrairement au droit de préemption, cette prérogative n’a pas été décentralisée. Le Conseil d’Etat a reconnu que les établissements publics peuvent en leur qualité de personnes morales de droit public recourir à l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la limite de leur spécialité.

L’expropriation peut porter sur un terrain, une maison, un immeuble… Enfin, l’expropriation peut porter sur des biens immobiliers (terrains, immeubles, servitudes) et dans de très rares cas sur des biens meubles. Elle se distingue ainsi de la nationalisation qui porte sur l’acquisition du capital d’une entreprise.

La procédure d’expropriation est complexe, composée d’une phase administrative puis d’une phase judiciaire.

Au cours de la phase administrative seront édictés des actes relatifs aux opérations de transfert de propriété. C’est notamment le cas de la déclaration d’utilité publique, qui nécessite une enquête préalable, et de l’arrêté de cessibilité. Les personnes expropriées peuvent se défendre dès cette étape en contestant ces actes devant le juge administratif par le biais d’un recours pour excès de pouvoir.

La phase administrative est ensuite suivie d’une phase judiciaire aboutissant au prononcé d’une ordonnance d’expropriation et d’un jugement d’indemnisation. Les personnes expropriées devront alors se défendre devant le juge judiciaire pour obtenir l’indemnité d’expropriation la plus avantageuse possible. L’ordonnance d’expropriation est également susceptible de faire l’objet d’un recours, et le jugement d’indemnisation peut faire l’objet d’un appel.

En dehors de cette procédure d’expropriation de droit commun, il existe une multitude de procédures dérogatoires, notamment les procédures d’expropriation d’urgence et d’expropriation d’extrême urgence. D’autres procédures d’expropriation sont réservées à certains domaines particuliers (habitat insalubre, exposition à des risques naturels) et suivent en conséquence des règles très spécifiques.

L’expropriation peut également faire l’objet d’un accord amiable entre les personnes expropriées et l’expropriant. Attention aux pressions. Il ne faut rien signer sans avoir pris conseil ! La présence d’un avocat apparait alors une nouvelle fois nécessaire pour permettre une bonne défense des droits de chacun.

 

POURQUOI SE DÉFENDRE FACE À UNE MESURE D’EXPROPRIATION ?

Les personnes expropriées se sentent souvent démunies face à une mesure d’expropriation qui est une mesure exceptionnelle. Leurs conseils habituels n’ont souvent jamais été confrontés à ce type de question.

Or, parce que l’expropriation porte atteinte au droit de propriété, elle est juridiquement extrêmement encadrée et résulte d’une procédure particulièrement complexe souvent mal connue.

Le juge administratif exerce un contrôle très poussé sur la légalité des actes juridiques qui permettent d’exproprier. Il peut par exemple identifier un détournement de pouvoir de l’Administration et vérifier que l’opération est réellement nécessaire, c’est-à-dire que l’expropriant ne dispose d’aucune alternative pour réaliser son projet. Il est donc possible de faire annuler une décision d’expropriation par le Tribunal administratif compétent.

Le juge de l’expropriation est un juge spécialisé appartenant au tribunal judiciaire. Il est compétent pour déterminer l’indemnisation, c’est dire pour fixer le prix du bien. Il peut donc réévaluer le prix proposé à l’expropriant.

 

POURQUOI FAIRE APPEL AU CABINET JORION AVOCATS ?

Face à une matière aussi spécialisée que l’expropriation, il faut faire appel à un avocat et se méfier de pseudo-associations, qui n’ont ni les compétences, ni la déontologie ni les capacités à agir d’un avocat.

Le cabinet JORION AVOCATS est un cabinet spécialisé en droit public. Depuis plus de 20 ans, il a traité de nombreux dossiers d’expropriation pour ses clients qui ont obtenu satisfaction dans la grande majorité des cas.

Me Benoît JORION a enseigné le droit de l’expropriation à l’Université. Il tient une chronique de cette matière dans la revue Administrer et intervient régulièrement au sein de la revue Transversales Immobilier.

Le cabinet JORION AVOCATS veille à s’informer de l’évolution du droit applicable à la procédure d’expropriation, et publie régulièrement des brèves d’actualité sur ce sujet. C’est donc le seul cabinet d’avocat qui réunit une compétence théorique et une telle compétence pratique.

Le cabinet JORION AVOCAT est particulièrement réactif. Avec ses collaborateurs, il intervient rapidement, partout en France, y compris outre-mer, en mettant en œuvre les meilleures solutions pour ses clients.

Il peut intervenir devant le juge administratif ainsi que devant le juge judiciaire. Il peut aussi assister ses clients lors d’une négociation afin de défendre au mieux leurs intérêts.

Le cabinet JORION AVOCATS est aussi intervenu dans des contentieux très complexes de récupération de plus-values à la suite d’expropriation non suivies de réalisation du projet.

 

QUE FAIRE EN CAS D’EXPROPRIATION ?

L’exproprié a un délai limité pour contester les actes administratifs permettant l’expropriation (déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité). L’utilité publique est en principe déclarée par arrêté ministériel ou par arrêté préfectoral. L’exproprié possède alors un délai de deux mois pour le contester. L’arrêté de cessibilité est également édicté par le préfet. Une nouvelle fois, un recours n’est possible que durant les deux premiers mois.

Dès qu’il a connaissance de la procédure, l’exproprié doit donc entrer rapidement en contact avec son avocat.

De plus, l’exproprié ne doit pas accepter l’offre qui lui est faite d’emblée par l’expropriant. Cette offre est en effet quasiment toujours une offre inférieure au prix que pourra accorder le juge judiciaire.

Il faut donc confier la défense de ses intérêts à un avocat pour être accompagné lors des négociations avec l’expropriant. Son coût d’intervention pourra en tout ou partie être mis à la charge de l’expropriant.

En cas de désaccord entre l’exproprié et l’expropriant sur le montant de l’indemnité d’expropriation, il convient de saisir le tribunal judiciaire. Une nouvelle fois, la présence d’un avocat apparait indispensable afin de s’assurer du respect des procédures judiciaires.