Le cabinet JORION intervient très régulièrement en droit de l’urbanisme devant les juridictions administratives (permis de construire, permis d’aménagement, certificats d’urbanisme, plans locaux d’urbanisme, autorisations diverses…), tant pour contester de tels actes que pour les défendre.

Il intervient aussi devant les juridictions civiles et pénales dans cette matière.

Il intervient aussi sur des questions plus spécifiques liées aux immeubles (insalubrité, péril, redevances diverses).

Enfin, le cabinet intervient aussi, en amont, pour participer à l’élaboration de documents d’urbanisme et pour apprécier leur légalité.

QUE SONT LES DOCUMENTS D’URBANISME ?

Le droit de l’urbanisme est composé de plusieurs sources de droit pouvant se révéler particulièrement complexes à appréhender.

Certaines règles sont applicables à l’ensemble du territoire français : il s’agit des règles comprises dans le Règlement national d’urbanisme (RNU) et désormais codifiées au sein du Code de l’urbanisme. Elles portent principalement sur la localisation, la desserte, l’implantation, le volume des constructions ainsi que sur leur aspect.

Le Code de l’urbanisme contient également des dispositions spécifiques à certains territoires, comme la montagne ou le littoral.

Toutefois, les sources du droit de l’urbanisme se caractérisent par une décentralisation au profit des communes. Il appartient donc aux communes d’édicter la majorité des documents d’urbanisme.

Le cabinet JORION AVOCATS accompagne ces communes dans cette élaboration afin de sécuriser la procédure.

L’un des documents d’urbanisme les plus importants est le schéma de cohérence territoriale (SCOT), qui est un document à caractère prospectif : il fixe les orientations fondamentales de l’aménagement d’un ensemble de communes, ainsi que les perspectives de développement à long et moyen terme. La fonction première d’un SCOT est une fonction de prévision et d’orientation, notamment en matière de maitrise foncière. L’initiative d’un SCOT appartient aux élus des structures intercommunales compétentes (syndicats mixtes ou EPCI). Ce SCOT est composé de 3 documents : un rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et le document d’orientation et d’objectif (DOO).

Le Plan local d’urbanisme (PLU) (autrefois Plan d’occupation des sols ou POS) est le document d’urbanisme le plus connu des particuliers, car il a une nature règlementaire et fixe des règles et servitudes directement applicables aux particuliers. Ces règles doivent être compatibles avec les orientations du SCOT. Le PLU est composé de cinq documents : le rapport de présentation, le plan d’aménagement et de développement durable (PADD), les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), le règlement et les annexes.

Le PADD est la clé de voute du PLU, car il exprime le projet et les enjeux d’un territoire. Les règles et servitudes fixées dans le règlement du PLU doivent être cohérentes avec le PADD : à défaut, le juge administratif peut déclarer illégales les dispositions du règlement du PLU incohérentes avec les orientations du PADD. Les communes doivent donc accorder une attention particulière à ce document afin d’éviter toute annulation future du règlement de leur PLU.

Le règlement reste toutefois l’élément central du PLU, puisqu’il est opposable à toute personne, publique ou privée, pour l’exécution de tous travaux, de toute construction, plantation, affouillement ou exhaussement de sols, pour la création de lotissements ou encore pour l’ouverture d’installations classées. Ainsi, un permis de construire peut être refusé lorsque le projet ne respecte pas les dispositions de ce règlement.

C’est pour cette raison que les PLU sont souvent contestés devant les juridictions administratives.

QU’EST-CE QU’UNE AUTORISATION D’URBANISME ?

Les autorisations d’urbanisme sont une des expressions des pouvoirs de police spéciale détenus par les communes pu les intercommunalités.

L’autorisation la plus fréquemment délivrée – et qui donne lieu à de nombreuses contestations – est le permis de construire. Le permis de construire peut être défini comme l’autorisation accordée par la commune d’édifier une construction après vérification de la conformité du projet à la règlementation d’urbanisme. Il est nécessaire pour tous les travaux de construction, à l’exception des travaux soumis à une simple déclaration préalable et ceux dispensés de toute formalité, qui sont particulièrement rares.

Conformément au principe d’indépendance des législations, l’obtention d’un permis de construire ne signifie pas que le projet est conforme aux règles de construction, contenues majoritairement dans le Code de la construction et de l’habitation.

De plus, un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers : ainsi, il pourra être également contesté par un tiers qui se verrait impacté dans ses droits (par exemple servitude).

La déclaration préalable concerne quant à elle les constructions ne dépassant pas certains plafonds de hauteur et d’emprise au sol, ainsi que les travaux affectant les constructions déjà existantes. Le pétitionnaire doit alors simplement déposer auprès de sa commune une déclaration accompagnée des pièces justificatives demandées. La commune peut décider de s’opposer à cette déclaration dans un délai d’un mois. Le silence de l’administration à l’expiration de ce délai vaut décision de non-opposition à cette déclaration préalable.

Les permis de construire ainsi que les décisions de non-opposition à déclaration préalable peuvent faire l’objet d’un recours devant le Tribunal administratif par les tiers intéressés dans un délai de deux mois. De nombreux recours sont ainsi introduits par les voisins immédiats des terrains concernés par les projets de construction. Le cabinet JORION assiste ainsi de nombreux syndicats de copropriétaires, particuliers ou sociétés dans la contestation de telles autorisations d’urbanisme.

A l’inverse, le cabinet JORION accompagne également les pétitionnaires qui se verraient opposer un refus de permis de construire ou une décision d’opposition à déclaration préalable.

DE même, en cas de recours contre une autorisation d’urbanisme, le cabinet JORION assiste et défend les pétitionnaires et les communes à l’origine de la décision.

Il convient de rappeler que la plupart des actes d’urbanisme ne peuvent être contestés que dans un délai de deux mois. Il est donc vivement recommandé de contacter un avocat au plus tôt.

POURQUOI FAIRE APPEL AU CABINET JORION ?

Les autorisations d’urbanisme peuvent permettre l’édification de nouveaux bâtiments ou l’extension de bâtiments préexistants. Elles peuvent impacter la propriété des voisins du terrain concerné. Elles peuvent donc porter atteinte au droit de propriété de ces voisins et même dévaluer leurs biens immobiliers, par exemple en réduisant leur ensoleillement.

A l’inverse, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme peut parfois être une étape capitale permettant la réalisation d’un projet de longue durée et pouvant aboutir à la constitution d’un important patrimoine immobilier.

Que vous soyez dans l’une ou l’autre de ces situations, le cabinet JORION AVOCATS saura vous accompagner au mieux.

Le cabinet JORION AVOCATS a déjà eu l’opportunité de traiter de nombreux contentieux en matière de droit de l’urbanisme, qui constitue l’une de ses principales spécialités depuis plus de 20 ans.

Il a obtenu de nombreuses fois gain de cause, tant sur le plan de la défense des actes d’urbanisme que sur le plan de leur contestation. Il pourra vous assister pour introduire un recours gracieux ainsi qu’un recours contentieux devant le Tribunal administratif.

Enfin, le cabinet jorion assiste ses clients en cas de négociation entre le requérant et le pétitionnaire.

Le cabinet JORION accompagne également régulièrement les collectivités territoriales dans l’élaboration de leurs documents d’urbanisme et en limite efficacement les risques contentieux.